房屋买卖贷款纠纷

浏览: 作者: 来源: 时间:2020-03-26 分类:民事案例
张先生以按揭付款方式与开发商签订了《商品房买卖合同》,就付款方式合同约定如下:买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。首付款为总房款的20%,即人民币22万元

   案例:

  张先生以按揭付款方式与开发商签订了《商品房买卖合同》,就付款方式合同约定如下:

  买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。首付款为总房款的20%,即人民币22万元,由买受人于合同签订之日起3日内支付;剩余购房款,即人民币44万元,由买受人向×××银行申请贷款支付,但买受人需于合同签订之日起60日内办理完毕全部贷款手续,并保证出卖人收到贷款。

  合同签订后,张先生依约支付了首付款,并及时将贷款申请材料递交银行。2个月很快过去了,但张先生的贷款却始终未放下来,后经过多方打听,方知因张先生的身份证号码与他人的身份证号码相同,所以银行拒绝发放贷款。得知这些消息,张先生随即到了派出所进行查询,结论是张先生的身份证号码是正确的。张先生持派出所开具的证明,又到了×××银行,银行看了证明仍是拒绝发放贷款。因贷款未获批准,张先生无力支付剩余购房款,于是张先生向开发商提出退房。


  律师评析:

      按照银行和住房资金管理中心的要求,购房者申请贷款,是以已签订购房合同作为前提。而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款,购售双方需在购房合同中明确约定。也就是说购房者在申请贷款前,在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方――银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请获得批准,购房者可用贷款支付剩余购房款,如果贷款申请未获批准,用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。从上述分析看,购售双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式只是效力待定条款,是以银行和住房资金管理中心批准贷款为成立要件。如银行或住房资金管理中心未批准贷款申请,购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款。如因银行或住房资金管理中心未批准贷款申请造成购房者逾期支付购房款,因约定的付款条款无效,所以购房者并不承担违约责任。此时购售双方可签订补充协议,对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议,因原付款方式无效,造成购房合同无法履行,双方均可解除购房合同。如因购房者原因致银行或住房资金管理中心未批准贷款的,例如提交虚假证明材料等,购房者虽不承担违约责任,但应承担相应的过错责任,如因此造成双方解除合同的,开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。另需说明的是,如因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的,购房者应承担逾期付款的违约责任,违约责任按合同约定处理。因此,按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同。因此在本案中,因张先生意志外的原因,致贷款未获批准,合同双方均无过错,故张先生有权解除合同,并可要求开发商返还已支付的购房款及利息。

 

 

     1 、付某是鞋材批发商,自 2006 年 3 月至 2007 年 8 月间共向某鞋厂供应货物价值共计 437000 元,该鞋厂屡次不遵守约定时间付款,最后干脆借口货物质量问题拒不付款。付某在万般无奈情况下委托律师向法院提起诉讼,律师精心准备了起诉所需的全部证据材料,经过法院一审、二审,最终判决该鞋厂支付付某货款共计 437000 元,为付某挽回了全部经济损失。

      2 、某电镀厂为某弹簧厂加工一批货物,总金额为 120 万元,该货物加工完毕并交付给弹簧厂后,该厂拒不支付电镀厂加工费 120 万元。据电镀厂陈述,该弹簧厂很有可能在近期倒闭,到时 120 万元货款将无法收回,鉴于此实际情况,在律师的建议下电镀厂向法院先申请了财产保全,查封了该弹簧厂价值 120 万元的财产,接着向法院提起了诉讼,最终法院判决该弹簧厂全额支付电镀厂货款 120 万元,并顺利得以执行。

     3、某服装有限公司与一制衣厂进行货物买卖交易,由于各种原因双方没有签订书面买卖合同。服装公司作为买方向制衣厂购进衣服,在服装公司首次付款后,制衣厂只是发给服装公司1000件的样衣,并要求服装公司再汇50000元后才能继续发货,服装公司则要求先发完第一次付款应该发的货才能再汇钱,双方因此发生纠纷,经多次协商都无法达成共识,制衣厂停止发货。服装公司因无法及时拿到该批货而引起连锁违约,遭受重大损失。后服装公司委托律师依法向人民法院提起民事诉讼,要求制衣厂承担违约责任。在律师的帮助下,法院最后判决制衣厂依法承担违约赔偿责任;服装公司有效的挽回了因对方违约而遭受的各项损失。

4、周某为某产品加工厂老板,2008年3月15日,周某与刘某签订了一份《购销合同》,双方在合同中约定:刘某向周某购买某产品,周某每送货达八万块时刘某结束一次货款,货款应在七天内付清;若出现逾期付款的情形,刘某每日向周某支付所欠货款的千分之三滞纳金。双方签订合同后,周某按合同要求交付了货物,但刘某收到货物后,未如期按合同约定向周某支付货款,经周某多次催促后仍不依约支付,反而通知周某停止发货,致使周某生产的价值四万多元的产品被迫积压在仓库内。周某经多次找刘某协商,均无法达成协议;后周某委托律师依法向人民法院提起诉讼,要求刘某支付货款并承担违约责任,在律师的帮助下,最后周某如愿地收回货款并获得相应的赔偿金。

5、案情介绍

原告:甲公司。

被告:乙公司。

2005年6月28日,甲公司与乙公司签订《购销合同》,约定甲公司向乙公司供应楼宇对讲器材,合同总价58000元,付款方式为合同签订之日起三日内,乙公司预付器材总款的20%,即11600元;提货时再支付器材总款的30%,即17400元;工程验收合格付总款的47%,即27260元,如乙公司工程验收日期超过一个半月(自本合同签订之日起开始计算),则乙公司工程视为验收合格;器材总价款的3%,即1740元作为质保金,自本合同签订之日起三个月内系统能正常运行即付清。

合同签订后,甲公司按约供应了约定器材,乙公司进行了安装,并支付了预付款和提货款共计29000元,2005年8月11日至8月15日,甲公司对可视对讲安装调试后出具由乙公司员工签写“初调情况基本如实”的报告,说明监视效果良好。

因乙公司没有按约支付剩余款项29000元,双方当事人发生纠纷于2007年5月诉至成都市C区人民法院。

双方当事人诉称

原告甲公司诉称:2005年6月28日, 原被告签订《购销合同》,约定原告向被告供应对讲器材。原告按约供应了全部货物,但被告却未支付全部货款,至今尚欠29000元货款未付,为此,原告诉请判令被告支付货款29000元及资金利息1600元,并承担本案的诉讼费用。

被告乙公司诉称:签订合同和被告还有货款29000元(其中1740元是质保金)未付是事实,被告未付款是因原告提供的器材存在质量瑕疵,因此,支付剩余的货款和质保金的条件不成就,应驳回原告的诉讼请求。

审理结果

成都市C区人民法院认为,甲公司与乙公司关于对讲器材的买卖合同关系未违反法律法规的强制性规定,应属合法、有效。甲公司已按约履行了供货义务,乙公司尚欠29000元未付是双方当事人不争的事实,双方争议的焦点在于所供器材是否已验收合格,乙公司支付剩余款项的条件是否成就。本院认为,合同约定验收是自合同签订之日2005年6月28日起开始计算,工程验收日期超过一个半月,则视为验收合格,将部分货款作为质保金也应当在合同签订之日起三个月内系统能正常运行即应付清。由于在合同履行中,甲公司按时供应了货物,从合同签订之日至今早已超过约定的工程验收日期和质保期限,且乙公司已对甲公司所调试的对讲器材予以了认可,故合同约定的付款条件已具备,乙公司应当支付剩余的款项,至于其关于器材的质量异议及相关损失是否成立不属于本案审理的范围,因此,由于乙公司至今未支付所欠货款,其应当承担相应的违约责任,故甲公司诉请乙公司支付所欠货款及承担逾期付款利息的理由成立,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第120条,《中华人民共和国合同法》第5条、第60条第1款、第107条、第109条之规定,判决如下:

一、 被告乙公司于本判决生效之日起十日内支付原告甲公司货款29000元。

二、被告乙公司于本判决生效之日起十日内支付原告甲公司逾期付款利息1600元。

案件受理费282.5元,由被告乙公司承担。

 

律师点评

本案发生纠纷的焦点是:甲公司所供器材是否已验收合格,乙公司支付剩余款项的条件是否成就。

本案中《购销合同》明确约定“工程验收合格付总款的47%”,由此可见,乙公司支付剩余款项的条件是工程验收合格;另外,《购销合同》还明确约定,自合同签订之日起超过一个半月未验收,则视为验收合格,从而限制了验收期限,所以法院支持甲公司的诉讼请求。

本案主要涉及的法律问题:

1. 视为验收合格的时间或者付款时间一定要准确。本案由于验收合格时间清楚、准确;因此,违约时间的认定从2005年8月13日开始计算(计算方式:2005年6月28日+1.5月=2005年8月12日)。

2. 未约定违约金的违约支持较低。如果双方按照合同法的规定约定违约金,那么除本金外的赔偿就不一样了。

(1)如果双方约定违约金为合同总额的10%,赔偿金额为5800元。

(2)如果双方约定违约金为未履行部分金额的20%,赔偿金额为5800元。

因为按人民币贷款利率计算,一般来讲是低于双方约定的违约金,而(1)(2)两种约定的违约金比例并不高,法院一般是会支持的,所以签订合同应约定违约金。

《购销合同》是企业经常使用的普通文书,是合同当事人意思自治的文书,只要该合同不违反法律法规的强制性规定,应属合法、有效。因此要签订好《购销合同》,应注意以下几点:

一、 签订合同的主体要适格,否则,可能导致合同无效。

二、 标的的质量、验收标准和验收期限应明确约定,如果约定不明确,可能导致质量纠纷和买方为拖欠货款而不予验收。

三、 明确约定标的价格及付款期限,否则,买方付款就没有标准和时间限制,很容易发生纠纷。

四、 注意合同中的履行期限、地点、方式,这些关系到一方是否合理履行,标的物风险转移等实际利益问题。

五、 约定违约责任是为了解决一方违约另一方将得到补偿的问题,是为了合同当事人更好的履行合同而设定的补偿措施或者惩罚措施。